You are currently viewing 台灣房價只漲不跌?央行調升0.5碼利率及銀行1碼存款準備率有差嗎?

台灣房價只漲不跌?央行調升0.5碼利率及銀行1碼存款準備率有差嗎?

  • Post category:消費
  • Reading time:2 mins read

日本房價崩跌前例

以日本來說,房地產在1990年飆到最高時,光東京的的房價就可以買下整個美國,全日本可以買下四個美國,但是泡沫破裂後,過了20年,六大城市房價竟然跌掉76%,雖然近幾年有回升,但是遠遠回不去了,當初泡沫破裂原因之一就是熱錢炒作到頂了,跟這兩年不是很像嗎?

將目光移回台灣,對於許多2000年後出生的千禧世代來說,可能不清楚1996年台海導彈危機時房屋市場狀況,當時許多有錢人紛紛把房子賣了移民美國,造成房市崩跌,將近五年的震盪。

房價開始起飛

到了2000年政權交替後,新政府為了振興房地產復甦,在2001年提出土增稅減半增收2年,激勵了房屋拍賣市場,SARS疫情過後,續撥2800億元優惠利率購屋貸款,房市交易量開始拉上來,到了2004年,五大行庫購屋利率更降至2.38%最低點,銀行貸款條件超寬鬆,貓頭鷹剛好也是在那時候有自住需求而購屋,不僅房價不算高、利率低,甚至可以超貸,每月繳付本息比租房子還划算,當時算起來,等於租個20年,房東(銀行)就把房子送我,不香嗎?

儘管2008年金融海嘯對房價也產生影響,符合「房產多空7年一個循環」的理論,但是在美國開始QE量化寬鬆的干預市場政策下,憑空產生的熱錢又流到股市及房地產,重新開啟了股市及房地產的大多頭,房價開始不回頭的漲,按照7年循環理論,2015該是房價下修的時間點了,但是持續的QE,讓房產的泡沬持續越來越大,在近兩年無限QE大絕招更是讓泡沫加速膨脹。

失控通膨降溫只能下重手

房地產是經濟的火車頭,政府的打房措施不可能全面扼殺房地產業,但是市場永遠有週期循環,房價不可能永遠只漲不跌,熱過頭終究會下修,效正回歸之後才會再回漲。這兩年由於美國無限印錢過頭,熱錢過多,造成通貨膨脹變成難以收拾的危機,只有提高利率、資金緊縮,把錢從市場抽回,才能將通膨降溫。

美國從今年三月開始升息1碼後,開啟升息循環,但是由於對於通膨上升幅度的低估,不得已在下半年要加速升息,上半年還安慰市場未來應該不會一次升太多,但美國聯準會在6/16決議一口氣升3碼,為28年以來最大升息幅度,預計今年接下來的4次利率決策會議,總計需要再升1.75個百分點,也就是7碼,但是如果通膨還是壓不回目標2%,恐怕2023年利率還得續升。

台灣只升0.5碼還好?

台灣央行在美國聯準會3碼升息決議後,在第二季理監事會議也敲定升息0.5碼(0.125個百分點),看起來美國升3碼,台灣只升0.5碼,看起來不多,影響還好?但是還有一項決議也很重要,那就是調升「存款準備率」1碼,所以其實整體是升1.5碼,但是存款準備率跟我們又有什麼關係呢?

提高存款準備率的影響

存款準備率是央行規定所有銀行須將各類存款及其他各種負債,提存一定比率的準備金,放在央行,以支應未來可能的支付需求,比如銀行有100億資金,原本存款準備率是5%的話,就得提存5億到央行,這樣銀行就少了5億的資金可以放貸運用,而且央行也不會給銀行利息,這對銀行來說就是利空消息,也可能會影響銀行類股的股價。

由於台灣目前物價壓力沒美國那麼誇張,所以央行僅調升0.5碼重貼現率(政策利率),對市場信心比較不會有猛烈的影響,調升存款準備率則是14年來首見,估計可以從銀行體系收縮資金1200億元,實際從市場抽走資金,這招在在2008金融危機前也有實施,也有把當時上漲的物價從高點壓下來,算是明顯強而有力的緊縮措施,只不過這個是對整體市場產生影響,而不像提高利率會影響建商、房貸族比較特定的族群。

政府不能說的秘密

從另一個「鄉野傳說」角度來看,央行這次之所以利率只小升0.5碼,對房市也未再祭出新的管制措施的另一個原因是,房地產不能打太兇,除了房地產是經濟的領先指標,有火車頭的地位,再來的重要原因就是台灣「年底要縣市長選舉」,這是個不能說的秘密,選舉需要資金,房地產建商永遠是政黨的檯面下最大的金主,打房打太猛,建商不開心,金援就少了,選舉要花費大量資金,沒了資金也就很難選了。

現在買房面臨的風險

※目前僅顯示部分內容,想看完整文章嗎?

請先  登入  或   註冊   免費會員

分享這篇文章: